繰上げ返済は今の時代あまりお勧めしない。理由は3つ。 ①住宅ローンの金利が資産運用のパフォーマンスに比べて低いから 昔は住宅ローンの金利が高かったため(1990年代は約4%)、「早く返そう」という文化があった。一方で今はマイナス金利の延長から、昔と比べてまだ低水準の金利。 仮に3,000万の家を1%の金利で購入し、返済期間11年目で300万円を繰上げ返済した場合、約78万円(もしくは約39万円)の金利メリットがある。 一方で、繰上げ返済予定だった300万円を4%で運用できた場合、5年で64万円、10年で144万円、15年で240万円、25年で400万円の運用益が出る。4%の運用であればインデックス投資よりもリスクの低い米国の債券でも達成できるレベル。 繰上げ返済しないよりはした方がメリットがあるのは分かるが、今の時代は手元のキャッシュを運用した方が効果的かと。 ②無料でついてくる団信(生命保険)を部分解約することになるから 住宅ローンは借入している金額に対して保険がかけられている。仮に、300万円を繰上げ返済したとすると、300万円の死亡保険を解約することと同じ効果になる。 (続